Раздел ипотечного имущества при разводе – варианты, порядок действий, сложности

Рубрика: Семья

Раздел имущества при разводе сопряжен с массой трудностей, в особенности при наличии обременения в форме ипотеки. Недвижимость, приобретенная на заемные средства, является совместно нажитым имуществом и подлежит делению между супругами.

раздел имущества при ипотеке

Стоит ли ставить в известность банк?

Важно, что супружеская пара при оформлении ипотеки несет солидарную (совместную) ответственность перед банком. Решение вопроса о разделе имущества, если квартира в ипотеке, необходимо начинать с информирования кредитора.

Банк после получения уведомления о начале бракоразводного процесса предлагает способы раздела недвижимости и непогашенной задолженности. Помните, что кредитное учреждение дает рекомендации в собственных интересах.

Защитить свои права, не нарушая обязательств перед кредитором, удастся только при изучении действующего законодательства по рассматриваемому вопросу:

  • гл. 7 СК РФ об использовании общего и раздельного имущества;
  • гл. 9 СК РФ об обязательствах мужа и жены;
  • ФЗ №102 «Об ипотеке» от 1998 г.

Способы

Законодатель устанавливает 2 способа раздела имущества при наличии ипотечного обременения:

  • Добровольный. Обычно реализуется при наличии брачного контракта, условиями которого устанавливается порядок деления имущества, а также при отсутствии спора.
  • Судебный. Инициируется по заявлению одной из сторон, если ими не было заключено соглашение и имеется спорное правоотношение.

Варианты переоформления

Раздел имущества супругов, если квартира в ипотеке, осуществляется после уведомления банка и разрешения основных противоречий.

Способ № 1 – реализация недвижимости по договору купли-продажи

Квартира продается, часть вырученных денег используется для погашения задолженности, оставшиеся средства распределяются между супругами.

Не исключена «перепродажа» долга (при получении разрешения от кредитора), при этом стоимость недвижимости будет снижена соразмерно размеру задолженности.


На практике является наиболее оптимальным вариантом, но требует учета следующих нюансов:

  • Согласование продажи с банком. Кредитору этот способ невыгоден, поскольку теряется потенциальный доход от процентов, начисляемых на сумму долга.
  • Сложность поиска покупателяСупружеской паре будет непросто найти людей, готовых купить залоговое имущество.
  • Совместная продажаРеализация недвижимости осуществляется обоими супругами (сообща), что усложняется при наличии между ними конфликта.

раздел имущества при ипотеке

Способ № 2 – раздел долгового обязательства между бывшими супругами

При оформлении ипотеки пара несет солидарную ответственность, т. е. одна сторона выступает заемщиком, а вторая – созаемщиком (реже – поручителем).

С согласия кредитора совместная ответственность заменяется индивидуальной, т. е. каждая сторона будет ежемесячно вносить отдельный платеж в счет погашения задолженности. Важно, что недвижимость при этом остается в долевой собственности супругов и является залогом.

Приведенное решение соответствует интересам банка, но не разводящейся пары, поскольку:

  • При отсутствии другой жилой недвижимости, им придется совместно проживать в одной квартире.
  • Один из супругов может перестать вносить ежемесячные платежи, и банк реализует общую квартиру на торгах.
  • Получение разрешения от кредитора на изменение формы ответственности допустимо только при подтверждении платежеспособности каждой стороны.

Способ № 3 – отказ от недвижимости в пользу другого супруга

Одна из сторон отказывается от принадлежащей ей на праве собственности доли в имуществе, снимая с себя долговые обязательства.

Следовательно, погашать ипотеку и начисленные проценты будет тот супруг, в пользу которого совершен отказ и который станет единственным собственником. Приведенный вариант не затрагивает интересов банка, главное условие – платежеспособность лица.

При решении вопроса не имеет значения наличие иной жилой недвижимости у гражданина, осуществляющего отказ от ипотечного имущества. Внимание кредитора занимают исключительно финансовые вопросы.

Способ № 4 – досрочное погашение долга и начисленных процентов

После выплаты ипотеки с имущества снимается обременение, и оно может с легкостью реализоваться сторонами. Актуальный вариант для пар, у которых осталась небольшая сумма долга.

Как происходит досрочное исполнение ипотечных обязательств:

  1. Обе стороны обращаются в банк с целью внесения остаточной суммы задолженности и закрытия ипотеки.
  2. Снятие залогового обременения с недвижимого имущества путем обращения с заявлением в Росреестр.
  3. Включение квартиры в общегражданское оборотное имущество, ее раздел в общем порядке.

Какие могут возникнуть проблемы?

Процедура раздела имущества супругов значительно усложняется, если оно приобретено в ипотеку до заключения брака, на средства мат. капитала, по армейской программе или оформлено на одного из супругов.

При наличии указанных факторов большинство споров разрешаются в судебном порядке – путем направления искового заявления в суд.

раздел имущества при ипотеке через суд

Ипотека в гражданском браке

Если квартира была приобретена гражданами в незарегистрированном браке, то ситуация с разделом ипотечного имущества и обязательств значительно усложняется.

Законодатель оговаривает 2 способа ее решения:

  • Признать все имущество «добрачным» и передать его той стороне, которой оно было приобретено (включая обязательства).
  • Если оплата ипотеки производилась из совместного бюджета, то признать недвижимость «совместно нажитым» имуществом, а ответственность солидарной.

Если супружеская пара выбирает второй вариант (в 90% случаях), то они либо выделяют долю в совместной собственности одной из сторон, либо выплачивают денежную компенсацию, но при этом право собственности сохраняется за одним из супругов.

Если жилье в новостройке

Порядок раздела имущества в ипотеку при разводе, если недвижимость приобретена в новостройке, остается общим:

  1. Информирование банка.
  2. Выбор варианта переоформления жилой площади.
  3. Деление кредитных обязательств.
  4. Постепенное погашение задолженности.

Не имеет значения вид приобретаемого жилья – в новостройке или на вторичном рынке.

Если кредит оформлен на одного из супругов

Если супруги решили развестись, но ипотека оформлена только на одного из них, возникают вопросы, – за кем останется квартира, и кто будет выплачивать долг?

Простое решение – право собственности на недвижимость будет принадлежать заемщику, т. е. одному супругу. За ним сохраняется обязательство по погашению задолженности и начисляемых на нее процентов, а вместе с ними и права собственности.

Вторая сторона редко соглашается с такой ситуацией и требует передачи соответствующей доли квартиры в собственность. Важно, что вместе с частью недвижимого имущества будут переданы также долговые обязательства.

Чтобы воспользоваться вторым способом, важно доказать свое участие в выкупе жилья у кредитора. Процедура осуществляется в судебном порядке, при этом важно предъявить:

  • квитанции об оплате;
  • чеки о внесении средств;
  • выписки с банковского счета истца и др.

Если у заявителя не было дохода во время брака, он все равно может претендовать на долю в квартире. Обусловлено это тем, что средства, получаемые ответчиком, входили в семейный бюджет, который является общим для обоих супругов.

Если ипотека была взята до брака

Если ипотека была оформлена одной из сторон до вступления в официальный брак, то все обязательства по погашению задолженности сохраняются у нее, причем за ней закрепляется право собственности на имущество.

Однако вторая сторона может возразить, если внесение ежемесячных платежей осуществлялось с использованием ее заработка или из общего (семейного) бюджета. Процесс доказывания происходит в судебном порядке.

Суд при разрешении дела учитывает:

  • размер займа;
  • сумму долга на момент заключения брака;
  • степень участия истца в погашении ипотеки.

Судебное решение обязательно для исполнения обеими сторонами.

Как влияет брачный контракт?

Раздел имущества в ипотеки между супругами упрощается при наличии брачного контракта. В юридической практике приведенный документ именуется «подушкой безопасности», но для какой именно стороны она сработает, напрямую зависит от его условий.

Брачный контракт позволяет решить вопрос с разделом имущества и обязательства во внесудебном порядке. Обязанность по погашению задолженности сохраняется за лицом, остающимся собственником квартиры после развода.

Важно, что соглашение о разделе имущества может содержать условие о совместном погашении задолженности, но сохранении права собственности на жилую площадь только у одной из сторон бракоразводного процесса.

раздел имущества при ипотеке

Военная ипотека

Особенностью военной ипотеки выступает проведение платежей через силовое ведомство. Участником льготной программы кредитования является военный (обладает статусом заемщика), но не члены его семьи.

Следовательно, второй супруг не имеет права на ипотечную квартиру и освобожден от обязательства по исполнению долговых обязательств.

Вследствие участившихся споров по этому вопросу, банки предлагают заемщику подписать приложение к договору. Его условия закрепляют (отменяют) исключительное право собственности гражданина на жилую площадь.

Если есть несовершеннолетние дети

Как делятся обязательства по ипотеке при разводе супругов с несовершеннолетними детьми? Решение зависит от того, с кем будет проживать ребенок. Обязанности по погашению займа делятся пропорционально доли супруга в имуществе.

При наличии детей и мат. капитала площадь недвижимости той стороны, на воспитании которой они останутся, увеличится. Однако обязательства по погашению займа будут распределены между бывшим мужем и женой поровну.

При наличии несовершеннолетних детей усложняется процедура продажи ипотечной недвижимости – родителям потребуется получить соглашение от органа опеки, иначе не удастся избежать административной ответственности.

Как быть с сертификатом?

Как поступить с материнским капиталом при разводе, используемым в счет погашения ипотеки? Мат. средства, выплачиваемые государством, в такой ситуации обеспечивают долю детей в ипотечной квартире после погашения задолженности.

Следовательно, если для внесения выплат кредитору применялся мат. сертификат, то раздел недвижимости для разведенных граждан осуществляется не на равные части.

Если один из бывших созаемщиков отказывается платить

Известны ситуации, когда супруги развелись и продолжают нести солидарную ответственность по займу, но один из них уклоняется от выплат. Причины могут быть различные – от банального отсутствия средств до желания отомстить бывшему мужу или жене.

Последствия отказа от выплат одной из сторон:

  • увеличение суммы долга за счет процентов;
  • начисление пени (штрафная санкция);
  • реализация жилья на торгах.

Как поступить платежеспособному супругу, исправно вносящему выплаты? Рекомендуется обратиться в банк с заявлением о переоформлении кредитного договора на себя и снятие обязательств, а также сопряженного с ними права собственности, с должника.

Соглашение о разделе имущества

Бланки соглашения о разделе имущества рекомендуется использовать как пример при составлении документа. Он является своего рода договором (сделкой) между супругами, которые приняли решение разводиться или уже оформили расторжение брака.

Конкретной формы документа законодатель не устанавливает, но при его оформлении важно ориентироваться на нормы семейного и гражданского законодательства РФ.

Итак, раздел имущества супругов при ипотеке может осуществляться различными способами. Информирование банка является обязательным условием, кредитор может как одобрить выбранный сторонами вариант распределения обязательств, так и запретить его использование.

Автор: Елена Шандер, юрист,
специально для Mama66.ru

Полезное видео про раздел имущества супругами

Автор
Елена Шандер
Юрист
Образование: ФГБОУ ВО Саратовская государственная юридическая академия, специальность – институт юстиции, юриспруденция. Увлечения: спортивное плавание, путешествия.
Оставить комментарий
Для того, чтобы отправить комментарий, необходимо выполнить вход через социальные сети, либо анонимно
Свежие вопросы на сайте

Журнал

Если Вам нравятся статьи, подпишитесь на наш канал в Яндекс Дзене, чтобы не пропустить свежие публикации. Вы с нами?